Wanneer is een asbestattest verplicht?

Beslisoverzicht: is een asbestattest nodig?

De verplichting hangt niet alleen af van de handeling. Ook het bouwjaar, de oppervlakte, de toegankelijkheid en de bouwkundige samenhang van de constructies spelen mee. Onderstaande tabel is een praktisch vertrekpunt; de notaris beoordeelt de concrete overdracht.

Officiële bron: OVAM — wanneer hebt u een asbestattest nodig? ↗

Verkoop, schenking of erfenis: wat is het verschil?

Sinds 23 november 2022 moet bij de overdracht onder levenden van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar een geldig asbestattest beschikbaar zijn. Met risicobouwjaar bedoelt OVAM een bouwjaar vóór 2001, dus 2000 of ouder. De inhoud moet uiterlijk bekend zijn bij de overdrachtsovereenkomst, in een klassieke verkoop doorgaans het compromis.

Een overdracht onder levenden omvat niet alleen verkoop. Ook schenking en het vestigen of overdragen van bepaalde zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht, kunnen eronder vallen. Een erfenis is geen overdracht onder levenden en veroorzaakt op zichzelf dus niet dezelfde onmiddellijke attestplicht.

Bij een verdeling, complexe eigendomsstructuur of bijzonder zakelijk recht kan de kwalificatie afhangen van het dossier. Laat de notaris daarom bevestigen welke documenten voor de concrete akte nodig zijn.

Officiële bron: OVAM — veelgestelde vragen over overdracht ↗

Appartement en gemeenschappelijke delen

Bij de verkoop van een privatieve eenheid in een gebouw van vóór 2001 is een asbestattest voor het privatieve deel nodig. De gemeenschappelijke delen worden als een afzonderlijke gebouweenheid behandeld en krijgen een apart attest.

Een vereniging van mede-eigenaars van een gebouw van vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken. Vanaf 1 januari 2027 moet bij de overdracht van een privatief deel ook een kopie van dat attest worden overhandigd. Is het attest al vóór die datum beschikbaar, dan moet het al aan de kandidaat-verwerver worden meegedeeld.

Gemeenschappelijk gebruikte delen in een gebouw met één eigenaar zijn juridisch niet hetzelfde als gemene delen in mede-eigendom. Bij meerdere inspectiegebieden kan ook daarvoor een afzonderlijk attest nodig zijn. Laat de gebouwindeling vóór de opdracht beoordelen.

Officiële bron: OVAM — asbestattest voor de gemene delen ↗

Is een asbestattest verplicht voor een garage?

Voor een garage bestaat geen betrouwbaar algemeen ja-of-nee-antwoord. Een toegankelijke garage van vóór 2001 kan onder de attestplicht vallen wanneer de grondoppervlakte minstens 20 m² bedraagt. Een kleinere garage kan toch meetellen wanneer ze deel uitmaakt van een groter bouwkundig geheel of wanneer de som van meerdere overgedragen toegankelijke constructies minstens 20 m² bedraagt.

Een afzonderlijk verkochte garagebox in een groter gebouw vraagt daarom een beoordeling van het inspectiegebied en de constructie. Voor een openluchtparkeerplaats of alleen een afsluiting is geen attest nodig wanneer er geen toegankelijke constructie wordt overgedragen.

Bezorg de deskundige en notaris het volledige perceel, de mede-eigendomsinformatie en alle mee overgedragen bijgebouwen. Zo wordt niet alleen naar het vloeroppervlak van één afgesloten ruimte gekeken.

Officiële bron: Vlaanderen.be — asbestattest ↗

Is een asbestattest verplicht bij verhuur?

Op 25 augustus 2026 verplicht het enkele feit dat u een pand verhuurt u niet om een asbestattest te laten opmaken. Beschikt u wel al over een attest, dan moet u een kopie aan de huurder bezorgen. Tegen 2032 geldt daarnaast de algemene verplichting voor eigenaars van toegankelijke constructies van vóór 2001.

OVAM communiceert over een mogelijke vervroegde verplichting bij bepaalde nieuwe huurovereenkomsten vanaf 2030, maar noemt de bijbehorende decreetswijziging op haar FAQ-pagina nog lopend. Deze pagina vermeldt daarom alleen de huidige regel en wordt opnieuw gecontroleerd wanneer de regelgeving wijzigt.

Officiële bron: OVAM — actuele FAQ over verhuur ↗

Afbraak, renovatie en een gebouw van na 2000

Een geplande afbraak heft de attestplicht bij de overdracht van een gebouw van vóór 2001 niet op. Een standaard asbestattest is bovendien geen sloopopvolgingsplan. Voor sloop- of renovatiewerken kan een aanvullende, destructieve inventarisatie of een andere onderzoeksopdracht nodig zijn.

Een grondige renovatie na 2000 verandert het oorspronkelijke bouwjaar doorgaans niet. Werd het oude gebouw volledig gesloopt en door nieuwbouw vervangen, dan kan de eigenaar het kadastrale bouwjaar laten aanpassen. Het kadastrale bouwjaar is het uitgangspunt om het risicobouwjaar te bepalen.

Een gebouw van 2001 of later heeft op basis van het bouwjaar geen asbestattest nodig. Controleer wel of op het terrein geen oudere toegankelijke constructie wordt mee overgedragen.

Officiële bron: OVAM — verkoop van een gebouw ↗

Wanneer is een nieuw asbestattest nodig?

Een bestaand attest kan opnieuw worden gebruikt zolang het geldig is en nog bij de actuele toestand past. De standaardgeldigheid bedraagt tien jaar. Bij asbestmaterialen met een hoog risico kan op het attest een termijn van vijf jaar staan. Attesten die vanaf 8 april 2024 zijn afgeleverd met de eindconclusie ‘0 asbestmaterialen’ kunnen onbeperkt geldig zijn.

De geldigheid eindigt wanneer de vermelde termijn verstrijkt of wanneer een recenter attest voor hetzelfde inspectiegebied wordt opgesteld. Een gewijzigde toestand kan ook een vernieuwing binnen één jaar vereisen, bijvoorbeeld wanneer nieuwe asbestmaterialen worden gevonden, materialen door een incident beschadigd raken of verwijderingswerken de eindconclusie van niet-asbestveilig naar asbestveilig wijzigen.

Niet iedere verwijdering veroorzaakt automatisch een vernieuwingsplicht. Controleer daarom de eindconclusie, geldigheidsdatum en actuele toestand in plaats van alleen naar de leeftijd van het document te kijken.

Officiële bron: OVAM — vernieuwing van een asbestattest ↗

Hoe vraagt u het juiste asbestattest aan?

Alleen een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie mag de inventarisatie voor een OVAM-asbestattest uitvoeren. Bezorg bij uw aanvraag het volledige adres, het bouwjaar, het type overdracht, de eigendomsstructuur en informatie over alle constructies op het terrein.

Vermeld ook of het om een appartement, garage, gemeenschappelijk deel, renovatie of geplande sloop gaat. Keurvia beoordeelt zo eerst de onderzoeksomvang en bezorgt daarna een offerte op maat. Voor de juridische documentplicht bij een concrete overdracht blijft de notaris uw aanspreekpunt.

Officiële bron: OVAM — het asbestattest ↗

Praktische vragen